Projet rénovation maison: étude de faisabilité

Vous venez de visiter une maison ancienne ou un appartement. Vous avez eu le coup de cœur pour ce bien immobilier ! Seulement voilà, des travaux de rénovation sont à envisager pour mettre ce logement aux normes, optimiser l’espace et moderniser le tout pour que ce nouveau lieu de vie vous apporte tout le confort dont vous rêvez ! Dans cet article, vous découvrirez différents aspects à prendre en compte avant de vous lancer dans ce projet de rénovation de maison ou d’appartement. Je vous propose aussi un retour d’expérience: les coulisses d’une rénovation de maison en vidéo.

Comment avoir une vue d’ensemble pour faire les bons choix avant de vous lancer dans des travaux de rénovation

plans de relevés indispensables pour l'étude de faisabilité d'un projet de rénovation

État des lieux: points à vérifier

Pour préparer votre projet de rénovation au mieux, il est impératif de prendre le temps d’évaluer l’état actuel de l’existant. Vous devez repérer les atouts et les faiblesses du logement. Vous trouverez ci-dessous, les divers points à vérifier, lesquels vous permettront de lister les travaux à réaliser. De là, vous pourrez faire un chiffrage complet rassemblant tous les corps de métier pour estimer le coût global des travaux.

Surfaces et volumes

Surfaces
Surface habitable

Dans votre projet, cette surface est celle qui sera retenue. Le calcul de cette surface se fait en déduisant l’emprise des murs (surface occupée par un mur), des cloisons, des gaines techniques, des escaliers. Cette méthode de calcul est utilisée pour évaluer les surfaces dédiées à chaque fonction. Mais également pour calculer des métrages ou surfaces de revêtement et pour envisager un prix moyen de travaux.

Pour obtenir cette surface: vous multipliez la longueur par la largeur de chaque pièce.

“Loi Carrez”

Bon à savoir: la surface dite “loi Carrez” est en usage pour les transactions immobilières des biens en copropriété (appartements d’habitation, locaux d’activités). La superficie “loi Carrez” correspond à une mesure spécifique de la superficie habitable d’un logement. Les éléments tels que murs, cloisons, marches, balcons, terrasses, embrasures de portes et fenêtres, gaines, cave et parking ne sont pas pris en compte. De même, toute surface de plancher de parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m n’est pas prise en compte.

Pour obtenir la surface “loi Carrez”: vous mesurez les pièces une par une depuis l’intérieur des murs et cloisons.

Volumes

Le calcul des volumes est important pour évaluer les besoins en chauffage d’une pièce. Ce calcul vous permettra d’implanter correctement les appareils de chauffage. Ainsi, vous pourrez déterminer les dimensions et la puissance des appareils avec précision.

Pour obtenir le volume d’une pièce: vous multipliez la surface par la hauteur sous plafond (HSP).
Pour mesurer facilement et rapidement la HSP d’une pièce, je vous recommande l’utilisation d’un télémètre laser.

Points à vérifier

Voici quelques questions essentielles à vous poser: est-ce que la surface et la disposition des locaux peuvent être compatibles avec vos souhaits? Vous souhaitez, par exemple, créer une mezzanine: est-ce que la hauteur sous plafond est suffisante? Même si il existe de nombreuses possibilités pour optimiser l’espace, vous devez garder à l’esprit qu’un bâti n’est pas extensible.

Murs, cloisons et planchers

Avant de créer des ouvertures, vous devrez identifier la structure d’ensemble du bâtiment.
Le principe de construction d’un bâtiment est de créer des niveaux de planchers clos et couverts. Ces planchers sont cloisonnés pour séparer différentes fonctions. Une structure (quel que soit la période de construction et les matériaux utilisés) a toujours été conçue à partir de 3 éléments de base combinés: le mur, le poteau, la poutre.
Pour aller + loin: cliquez-ici (télécharger le PDF de l’ANAH)!
Site Internet de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) pour conseils.

Murs

Trois fonctions principales des murs:

  • portent les planchers
  • protègent des intempéries en assurant le “clos”
  • supportent la toiture, laquelle assure le “couvert”
Murs porteurs extérieurs

Dans un bâtiment, les murs désignent en général des parois porteuses. Ils constituent ainsi la structure de la construction. Un mur porteur soutient notamment les planchers supérieurs.

Murs de refend

A l’intérieur d’un espace, il peut aussi exister des murs de refend. Il sont en général situés perpendiculairement aux façades, ils soutiennent eux aussi les planchers des étages supérieurs. Nous parlons alors de “murs porteurs”, à ne pas confondre avec les cloisons.

Cloisons

Les cloisons distribuent les espaces intérieurs. Elles ne sont pas porteuses. Cependant, dans certains cas, elles peuvent contribuer à la rigidité des planchers supérieurs. En général, une cloison a une épaisseur de 7 cm. Il existe deux types de cloisons:
cloisons pleines: en briques, béton cellulaire ou carreaux de plâtre
cloisons sèches: constituées d’une structure métallique recouverte sur chaque face de plaques de plâtre (BA 13) ou constituées de panneaux rigides fixés sur des rails

Planchers

Un plancher est un élément de construction horizontal qui matérialise la séparation des niveaux d’un bâtiment et supporte des charges.

Fonction du plancher
  • porteuse: stabilité, durabilité
  • protection: isolation acoustique, thermique, contre le feu, résistance à l’humidité
  • techniques annexes: passage de gaines techniques, de câbles électriques, de canalisations
  • esthétique: aspect du revêtement
Différents planchers
  • bois (ce type de plancher n’est pas compatible avec la pose d’un carrelage)
  • béton (une dalle pleine de béton participe à la structure d’un bâtiment; si vous souhaitez la percer, il est impératif de réaliser une étude de faisabilité par un ingénieur spécialisé en structure)
  • métallique
Points à vérifier

Pour votre projet de rénovation de maison ou d’appartement, il est indispensable de repérer le type de murs et de cloisons. Si vous envisagez des modifications de cloisonnement, vous devrez être vigilant et identifier les murs de refend et cloisons contribuant à la stabilité du bâtiment. N’hésitez pas à faire appel à des professionnels pour vous aider à identifier la structure de votre logement.

Bon à savoir:
– Frappez légèrement sur un mur: si le son est clair, il comporte un doublage
– Frappez légèrement sur une cloison: si le son est clair, c’est une cloison sèche

Concernant les ouvertures dans les murs porteurs, murs de refend, elles sont soumises à des lois et des responsabilités.

Circuits de l’eau

En général, les circuits de l’eau déterminent l’emplacement des pièces. L’alimentation et l’évacuation de l’eau d’un local se font en suivant des circuits particuliers que vous devez connaître. Ainsi, vous pourrez déterminer si l’emplacement des circuits d’eau est compatible avec la modification ou la création d’une cuisine, d’une salle d’eau, d’un WC.

Arrivée d’eau courante

L’eau froide arrive via un compteur d’eau. L’alimentation en eau courante (eau froide) se fait sous pression. Le circuit doit impérativement comporter un robinet d’arrêt général avant compteur (pour pouvoir couper l’eau dans tout le logement en cas de fuite ou pour vidanger l’installation).

Évacuation de l’eau usagée

L’évacuation des eaux usagées n’est pas sous pression: il est donc nécessaire que les tuyauteries aient une pente (minimum 1 cm/m) pour évacuer l’eau par simple gravitation: il s’agit d’un écoulement gravitaire. Cet écoulement gravitaire a une incidence sur l’implantation des appareils sanitaires, que ce soient des WC, un évier ou une douche

Bon à savoir: les tuyaux d’écoulement sont en PVC ou en cuivre. Leur diamètre extérieur varie de 32 mm pour une vasque jusqu’à 100 mm pour des WC.

Différents circuits de l’eau usagée:

  • eaux usées (EU): elles proviennent des appareils de la salle de bain, salle d’eau ou cuisine (évier, machines à laver…). Elles sont dirigées par des tuyaux d’écoulement jusqu’à une colonne de chute (tuyau vertical) qui les collecte et les évacue jusqu’aux égouts.
  • eaux vannes (EV): il s’agit des eaux issues des WC. Leur circuit a un diamètre reconnaissable (diam. 100 mm)et les dirige vers une colonne de chute spécifique, puis vers les égouts.
  • eaux pluviales (EP): les eaux de pluie sont le pus souvent collectées par des gouttières extérieures au bâtiment.

Points à vérifier: Dans certaines maisons anciennes, les tuyauteries en plomb sont encore présentes. Vous devrez alors penser à faire remplacer le circuit car l’usage du plomb est proscrit pour les conduits d’eau potable en raison des risques de saturnisme. De plus, il se peut que les eaux usées et les eaux vannes soient dirigées vers une seule et même colonne. cela est strictement interdit. Vous devrez alors faire réaliser deux réseaux séparés.

Eau chaude sanitaire (ECS)

Dans votre projet de rénovation de maison ou d’appartement, vous devrez identifiez le type de production d’eau chaude sanitaire (ECS). L’eau chaude est indispensable pour le confort de votre projet. Il existe différents types de productions:

  • chauffe-eau instantané
  • ballon associé au chauffage central
  • chauffe-eau à accumulation

Remarque: L’eau chaude peut aussi être produite par une chaudière collective qui alimente tous les appartements d’un immeuble. Si vous êtes dans ce cas-là, alors vous n’avez pas à vous en préoccuper.

État des locaux

Vous devrez aussi relever les différents matériaux de revêtement et définir leur état. En effet, des fenêtres à changer, par exemple, représentent un coût important. Cela sera à prendre en compte dans le coût global de vos travaux.

  • planchers: planchers bois avec ou sans revêtement, revêtements de sols souples ou durs, parquet flottant, parquet mosaïque
  • murs et cloisons: peinture, papier peint, lambris
  • plafonds: en principe, ils ont été enduits, poncés puis peints (parfois un faux-plafond a été installé pour dissimuler des désordres: cela doit attirer votre attention)
  • ouvertures: vérifiez bien l’état intérieur et extérieur des menuiseries des fenêtres, présence ou non de double vitrage

Pour aller + loin: Vérifiez pour chaque pièce si des désordres sont présents. Les désordres désignent des anomalies ou un défaut dans l’aspect, le fonctionnement ou la solidité d’un élément. Moisissures, salpêtre, auréoles, fissures: vous devez avoir l’œil sur tout !

Installation électrique

Pour votre projet de rénovation de maison ou d’appartement, vous devez vous interrogez sur l’état de l’installation électrique. Est-elle vétuste? Est-elle aux normes? Si toute l’installation électrique est à reprendre, vous devrez en tenir compte dans votre budget travaux.

En électricité, il est important de bien comprendre les principes de base. Cela vous permettra de:

  • voir si l’installation existante répond aux normes de sécurité en vigueur
  • créer votre projet
  • discuter avec l’électricien pour l’établissement d’un devis le plus précis possible

L’installation électrique d’une construction commence après le compteur. Le courant circule dans des conducteurs jusqu’à un tableau de répartition. Puis, le courant est dirigé vers différents circuits, qui alimentent les prises de courant, les appareils (électroménagers, convecteurs…) et les points d’éclairage. Je vous conseille donc d’identifier et de repérer chaque élément de l’installation.

Questions à se poser: Installation apparente? Installation encastrée?
Points à vérifier: Dans le cadre d’une rénovation, il est possible qu’une installation électrique ancienne circule derrière des baguettes en bois. Elle devra impérativement être remplacée et mise aux normes.

Isolation des murs extérieurs

Un autre point à ne pas négliger pour votre confort dans votre futur logement concerne l’isolation. Quelques questions à vous poser pour chiffrer le coût global de vos travaux de rénovation.
Les murs extérieurs sont-ils doublés par un isolant thermique? Quel est l’état des murs intérieurs? Si vous envisagez une isolation par l’extérieur, je vous invite à consulter des sites spécialisés pour vous aider à prendre votre décision.

Faisabilité du projet rénovation maison

Vous avez visité votre futur bien! Whaoo, le coup de coeur est là !! Vous vous projetez déjà dans le coin salon avec les amis autour d”un apéritif ! Plusieurs contres-visites ont eu lieu, accompagné de professionnels, d’experts dans tel ou tel corps de métier. Vous avez pris le temps d’étudier les différents points listés ci-dessus. L’étape suivante est d’étudier la faisabilité de votre projet de rénovation de maison ou d’appartement. Et ainsi de déterminer si vos envies sont réalisables ?

Pour être réalisable, un projet prend en compte:

  • les surfaces et les volumes
  • l’état du bâti
  • votre demande, vos envies en terme d’aménagement, d’ambiance
  • votre budget, le nerf de la guerre !

Je vous souhaite une bonne rénovation !
N’hésitez-pas à partager en commentaires vos questions, vos interrogations, vos retours d’expérience…
Vous pouvez aussi retrouver un article retraçant mon histoire autour de la rénovation !


Si vous avez aimé l'article, vous êtes libre de le partager :-)
  •  
    1
    Partage
  •  
  • 1
  •  
  •  

Caroline

4 Responses

  1. Merci Caroline pour toutes ces explications. Quand on a envie de se lancer dans un projet de rénovation, mieux vaut se pencher sur ces “détails” techniques avant de commencer. Ce n’est peut-être pas très “fun” mais essentiel 😉
    Amicalement
    Valérie

    • En effet, c’est important et cette étape permettra de mener le projet à son terme 😉 ! Après la rénovation, place aux bons moments “chez soi” 😊 ! Merci pour ton retour.

Laisser un commentaire

%d blogueurs aiment cette page :